ДНП «Новое Чулпаново» и межевание земли по «старой схеме» – журнал для бизнеса ДНП «Новое Чулпаново» и межевание земли по «старой схеме» – журнал для бизнеса
Сентябрь 2019

ДНП «Новое Чулпаново» и межевание земли по «старой схеме»


История, с которой обратились к нам в СМИ, подтверждает возможность «творить чудеса» с земельными участками в Московской области. Можно ли завладеть землями общего пользования без коррупционного сговора? Вопрос скорее риторический, но попробуем поискать ответ.

Краткая история возникновения земельного участка под ИЖС в д. Чулпаново:

25.07.1995 Администрацией Константиновского сельского округа земельный участок площадью 24,5 га был представлен под строительство коттеджного поселка у д. Чулпаново в постоянное (бессрочное) пользование ЗАО «КОНТРОЛЛИНГ» (ОГРН 1037739138700). Директором этой организации был Е.А.Кочерин.

09.10.2002 постановлением главы Домодедовского района №2710 земельный участок 24,5 га был предоставлен в собственность (отчуждён из государственной собственности) для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) домов коттеджного типа в деревне Чулпаново.

Землю, тем более, дорогую Подмосковную землю под строительство квартала ИЖС в деревне просто так из государственной собственности не предоставляют. Должны быть прописаны жесткие условия и обязательства сторон, которые не были выполнены организацией, наделенной землёй. Через полгода после оформления в собственность ЗАО «КОНТРОЛЛИНГ», земельный участок 24,5 га был продан организации  ООО «СОЗИДАТКОНТ», в которой Е.А.Кочерин   так же был генеральным директором и единственным учредителем.

27.05.2003 между ЗАО «КОНТРОЛЛИНГ» и ООО «СОЗИДАТКОНТ» заключен договор купли-продажи земельного участка для ИЖС, категория земель: земли поселений, общая площадь 24,5 га, кадастровый номер 50:28:0050422:0001.
Договор купли-продажи с юрлицом никаких обязательств перед государством на организацию ООО «СОЗИДАТКОНТ», видимо, не налагал –  участок зарегистрирован как обычный участок для ИЖС без обременения. Таким образом, 24,5 га государственной земли кадастровой стоимостью на сегодняшний день более миллиарда рублей перешли в частную собственность единственного учредителя, судя по всему, бесплатно и безо всяких обязательств перед государством.

Постановлением Главы Домодедовского р-на Л.П.Ковалевского №1824 от 04.06.2004 «Об утверждении Генплана застройки ИЖС ООО «СОЗИДАТКОНТ» у д.Чулпаново», был утверждён Генплан 2004 года индивидуальной жилищной застройки на 94 участка. Были сформированы и поставлены на кадастровый учет участки для ИЖС с кадастровыми номерами с №50:28:0050422:02 по №50:28:0050422:95. Генеральным планом не было предусмотрено выделение 95-го участка. Однако, 95-й участок общего пользования №50:28:0050422:96, общей площадью 53982 кв. м., был выделен и поставлен в границы, изначально имел особый правовой режим, отличный от всех остальных 94 участков под ИЖС в составе Генплана 2004 года. Участок был поставлен на кадастровый учет 28.07.2004, этой же датой ему присвоен кадастровый номер, но  №50:28:0050422:96 присвоен позже.

В выписке ЕГРН «Сведения о характеристиках объекта недвижимости» указан ранее присвоенный государственный учетный номер участка общего пользования №50:28:0050422:96 – номер 50:28:0050422:0001,  который соответствует   кадастровому номеру всего землеотвода 24,5 га. То есть участок 24,5 га после раздела не прекратил своего существования – участок общего пользования являлся участком в изменённых границах.

 

Садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу никто участок 24,5 га не предоставлял ни в 2004 году, ни после него. Долевого строительства на этом участке в 2004 году и позже не велось. Остаётся только государственная или муниципальная собственность, в которой и должны находиться улицы и набережные населенного пункта согласно ЗК РФ и ГрК РФ.

Право собственности ООО «СОЗИДАТКОНТ» на участок №50:28:0050422:96 было зарегистрировано не в 2003 году, а только 30.07.2004 (выписка ЕГРН перехода прав).

В 2004-2005 годы ООО «СОЗИДАТКОНТ» продало все участки физическим лицам. Основную часть участков Е.А.Кочерин «продал» своим жене Н.И.Кочериной и родственнику Ю.В.Кочерину. Эти земельные участки впоследствии были проданы физическим лицам под ИЖС. В собственности ООО «СОЗИДАТКОНТ» остался инфраструктурный участок №50:28:0050422:96 площадью- 53982 кв.м (территория общего пользования).  По мнению специалистов, вся эта перепродажа земли была устроена Кочериными с одной очевидной целью – уклонение от уплаты налогов с продажи земли.

При приобретении участков, помимо основного договора купли-продажи земельного участка, покупатели обязаны были заключать договоры с ООО «Лесное озеро» (ОГРН 1027709012110, учредитель и генеральный директор Е.А.Кочерин) за геодезические изыскания, право пользования будущими дорогами и подключение к электросети в будущем. Стоимость услуг по договору с каждого участка – 875 000 рублей.

11.04.2005 зарегистрировано некоммерческое партнерство (НП) «Чулпаново» (ОГРН 1057746634604).  Один из шести  учредителей – Ю.В.Кочерин (внук Е.А.Кочерина). Судя по кодам ОКВЭД, НП «Чулпаново» создали для строительства коммуникаций. То есть НП «Чулпаново», исходя из его организационно-правовой формы «НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО ПО ОРГАНИЗАЦИИ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА «ЧУЛПАНОВО”, а также кодов ОКВЭД, должно было построить коммуникации на территории ИЖС д.Чулпаново, не извлекая при этом прибыль. В январе 2006 года все собственники участков сдали в НП «Чулпаново» по 520 000 руб. с каждого участка на строительство коммуникаций. Также была создано НПГ «Чулпаново» (НП по газификации «Чулпаново»). Все это не исключало участия бюджетных средств в строительстве коммуникаций.

20.04.2006 учреждено дачное некоммерческое партнерство (ДНП) «Новое Чулпаново» (ОГРН 1057746634604).  Среди шести учредителей – председатель правления ДНП В.А.Русецкий и член правления А.Г.Зачинский (жена Н.В.Зачинская – председатель ТСЖ «Северное Чертаново»).  В кодах ОКВЭД у ДНП «Новое Чулпаново» – эксплуатация нежилого фонда. Последующие события показали, что организационно-правовая форма ДНП создана с возможной целью вывода участка №50:28:0050422:96 из земель общего пользования для дальнейшего разделения под видом Проекта застройки территории ДНП, с целью последующей продажи 154,47 соток под ИЖС.

После создания ДНП 20.04.2006, Е.А.Кочерин принял решение передать «результаты топографических и географических исследований, права и имущество на сумму 46 425 593 руб. в ДНП «Новое Чулпаново». Своему же внуку в НП он передал денежные средства на строительство электросетей. Имущество, якобы переданное в ДНП, представляет собой геодезические изыскания, незаконную подъездную дорогу в лесу, права неизвестно на что и т.п. Таким образом, Кочерин мог избавить ООО «Лесное Озеро» от налогообложения, получив по 875 000 руб. с каждого участка, и не заплатив налогов (якобы безвозмездно передав некое имущество в ДНП). Журналистам непонятно, какое отношение имеет ООО «Лесное озеро» и какие у организации были права, так как землеотвод изначально принадлежал ООО «СОЗИДАТКОНТ» и Генплан 2004 года назывался «Генплан ИЖС СОЗИДАТКОНТ у д.Чулпаново».

В 2008 году Генплан ИЖС в д.Чулпаново был откорректирован под видом Проекта застройки территории ДНП «Новое Чулпаново». Корректировка Дачным НП чужого генплана, более того, генплана населённого пункта Городского округа, как своего,  никого не насторожила ни в Администрации городского округа, ни в других профильных учреждениях.

В Общей пояснительной записке к корректировке Генплана в качестве Исходных данных для проектирования заявлены Соглашение о намерениях и договор дарения от 31.05.2006, согласно которым ООО «СОЗИДАТКОНТ» должен подарить ДНП «Новое Чулпаново» инфраструктурный участок №50:28:0050422:96 – земли поселений общего пользования.

«Дарения», указанного в качестве исходных данных (основных условий) для проектирования,  так никогда и не случилось. Земли поселений общего пользования должны принадлежать исключительно государству.

После имитации того, что в 2006 году и к ДНП перешли какие-то права на землю, главный архитектор вдруг перестал выдавать собственникам участков для ИЖС разрешение на строительство домов. Постановление о разрешении строительства якобы стало необходимо оформлять для ДНП, а не для самих собственников земельных участков. До этого времени собственники участков без проблем получали разрешение на строительство домов лично.
Председатель правления ДНП «Новое Чулпаново» В.А.Русецкий обратился к руководителю Администрации городского округа Домодедово за разрешением на строительство жилых домов.

На данное обращение руководитель Администрации Городецкий Д.И. сообщил, что ДНП необходимо «предоставить генеральный план застройки с согласованием границ отведенной территории», которая под территорию  ДНП никогда не отводилась.

Но, как оказалось, выход нашли простой,  наделив землями ДНП «Новое Чулпаново» притворно, то есть без официальной регистрации прав.

На момент государственной регистрации ДНП «Новое Чулпаново», физические лица, заплатив деньги, уже стали собственниками земельных участков с категорией земли «Земли населённых пунктов» с назначением использования «для ИЖС» в д.Чулпаново, без всякой связи с НП, ДНП и до их образования.

Назначение участков, которые были  приобретены в собственность – «для ИЖС», не соответствовало положениям Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Вид разрешенного использования участков на территории ДНП в соответствии с этим законом должен быть не «для ИЖС», а «для дачного строительства». Территории под ДНП предоставляются муниципальными властями в специально выделенных для этого зонах на землях муниципальной, а не частной собственности, с категорией «сельскохозяйственная земля», на участках с видом разрешенного использования «для дачного строительства».

Постановлением №1108 от 03.04.2007 Администрация г.о. Домодедово распорядилась (1) землями поселений общего пользования и береговой полосой реки площадью 53982 кв.м., якобы принадлежащими на тот момент уже не существующему  ООО «СОЗИДАТКОНТ» (юридическое лицо было исключено из ЕГРЮЛ по инициативе налогового органа 19.02.2007), притворно передав их в пользование ДНП «Новое Чулпаново», (2) землями поселений под ИЖС, принадлежащими физическим лицам площадью 190169 кв.м., а также (3)  не размежеванной землей площадью 849 кв.м., входящей в состав землеотвода 24,5 га. Законность данного постановления, вызывает большие сомнения у привлеченных журналистами экспертов. Земли поселений общего пользования и береговые полосы, не должны находиться в частной собственности (ЗК РФ, ГК РФ), а должны были после межевания перейти в государственную собственность. Неразмежеванная земля и вовсе, по определению, является государственной собственностью. Распоряжаться личными земельными участками граждан для ИЖС и включать их в границы использования ДНП «Новое Чулпаново» не в праве даже Руководитель Администрации Домодедово.

В ходе корректировки Генплана председатель ДНП В.А.Русецкий перетащил 849 кв.м неразмежеванной земли к своему личному участку на место закольцовки дороги, огородил забором и бесплатно пользовался (не платил налогов на землю) вплоть до 2017 года – в  этом и состоял, как минимум, его корыстный интерес при подписании документов по корректировке Генплана от имени ДНП. Кроме того, В.А.Русецкий, как учредитель ДНП, получил в сособственность управляющую компанию, названную «ДНП Новое Чулпаново», имущество которой целиком создано на взносы «членов» ДНП. В 2017 году, после вопросов к нему: «Куда же делась дорога возле его участка», В.А.Русецкий официально выкупил неразмежеванную землю внутри своего забора у Администрации Домодедово.

Фрагмент Генплана 2004г     Фрагмент Кадастровой карты в текущем времени

Участок В.А.Русецкого площадью  2401кв.м           Участок В.А.Русецкого площадью  3225кв.м

Закольцовка дороги – на месте                                    Закольцовка дороги – пропала

                                                                   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Запущен механизм вывода земельного участка общего пользования населённого пункта и береговой полосы реки  в частные руки, под участки для ИЖС.

22 января 2009 года заключен договор купли-продажи земельного участка №50:28:0050422:96, общей площадью 53982 кв. м., кадастровой стоимостью на сегодняшний день около 250 000 000 рублей. Продавцом стороны договора выступило не существующее с 19.02.2007 – ООО «СОЗИДАТКОНТ» (ИНН 7709370460). Покупателем в договоре значился Ю.В.Кочерин – внук Е.А.Кочерина – единственного учредителя ООО «СОЗИДАТКОНТ».

Деятельность Организации была прекращена за два года до заключения договора купли-продажи земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ с записью от 19.02.2007 об исключении организации ООО «СОЗИДАТКОНТ» из ЕГРЮЛ по инициативе налогового органа.

В Росреестре на тот момент не имели права регистрировать переход права собственности на земельный участок без проверки правоустанавливающих документов участников сделки, запроса информации в ИФНС.

Согласно ч.1 ст.16 Земельного кодекса РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Таким образом, кроме государства в 2009 году, на момент заключения договора и регистрации перехода права собственности на земельный участок, других собственников этого участка не было.

Земельный участок общего пользования №50:28:0050422:96, площадью около 540 соток, кадастровой стоимостью около 250 000 000 рублей, относится к государственной собственности ещё и потому, что сам участок, а также и 5 из 10 участков под ИЖС, созданных при разделении участка №50:28:0050422:96 на 10 участков, частично находятся в неподлежащей приватизации береговой полосе реки Конопелька (ч. 8 ст.27 Земельного кодекса РФ).

Это участки №№50:28:0050422:134, 50:28:0050422:135, 50:28:0050422:136, 50:28:0050422:137, 50:28:0050422:141, указанные на схеме ниже (справа):

                                 Графическое изображение участка общего пользования до и после его разделения

Уч. №50:28:0050422:96 – 53982 кв.м.                                 Уч.  №50:28:0050422:141 -38535 кв.м.

                            

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

В письме от 14 марта 2019 года №655ж-2017 заместителя Домодедовского городского прокурора МО Д.В.Селуянова жителю деревни сообщено, что его доводы о размещении земельных участков в береговой полосе подтвердились.

Не вызывает сомнения и тот факт, что разделение участка общего пользования на 10 частей и вывод 154,47 соток в собственность физических лиц под ИЖС привело к полному нарушению природоохранных, градостроительных, противопожарных норм, законов и СНИП, соответствие которым является обязательным условием утверждения Генплана (ГрК РФ). В деревне не осталось мест под спорт и отдых, под детские площадки и мусор, заборами перекрыт доступ к реке и на территорию лесного фонда, под участки ИЖС вывели даже 36 соток из дорожной сети. Однако, правоохранители и Администрация г.о. два года эти факты упорно игнорируют.

Строить и содержать инфраструктуру в населённом пункте, согласно Закона об органах местного самоуправления, обязана Администрация г.о. Эта обязанность муниципалитета заложена в налогах на землю и имущество (имущественные налоги), которые собственники жилых домов и участков для ИЖС платят в муниципальный бюджет.

Члены ДНП, напротив,  должны сами на свои взносы в ДНП разрабатывать Проект застройки территории ДНП и строить все коммуникации и дороги на территории ДНП, в том числе подъездные дороги.

Получается, что землеотводу 24.5 га изначально присвоили категорию земель «Земли поселений» и  назначение «для ИЖС» только для того, чтобы Е.А.Кочерин смог как можно дороже продать участки в деревне для жилищного строительства якобы с шикарной инфраструктурой. Он показывал при продаже участков покупателям будущую зону отдыха на реке и расписывал прелести быта в «элитном» посёлке. После того, как Е.А.Кочерин получил максимальную прибыль с продажи земельных участков под ИЖС, территорию деревни притворно  представили в качестве территории ДНП, зона отдыха на реке была незаконно переведена в участки ИЖС. Постановлением Д.И.Городецкого №283 от 18.02.2008 года «Об утверждении Проекта планировки и застройки территории ДНП «Новое Чулпаново»»,  на собственников участков для ИЖС в деревне было возложено пожизненное бремя строительства и содержания инфраструктуры и подъездных дорог населённого пункта, которые они содержать и строить не должны.

На личном приеме 17.06.2019 заместитель Домодедовского городского прокурора Д.В.Селуянов объяснил бездействие прокуратуры в обращении в суд на освобождение участков в береговой полосе реки тем, что, якобы, «все геодезисты заняты, прокуратура по всему городскому округу Домодедово активно борется с природоохранными нарушениями и рук не хватает». На личном приёме 24.06.2019 в прокуратуре пообещали, как обычно, «разобраться». «Разобраться» обещают уже два года. Прокурор г.Домодедово в суд с требованиями об освобождении участков в береговой полосе до сих пор так и не обратился, заявителю об этом не сообщил, хотя в его производстве находится обращение последнего по этому поводу. И это при том, что в городском округе нет более вопиющего и масштабного нарушения земельного и водного законодательства.

Земельный участок общего пользования №50:28:0050422:96, как единый объект недвижимости, представлял из себя улицы деревни и зону отдыха на реке. Зона отдыха была запланирована в Генплане 2004 года в береговой полосе реки Конопелька, а береговые полосы рек являются федеральной собственностью. Нахождение земельного участка в частной и государственной собственности одновременно законодательством не предусмотрено.

Работники Росреестра в 2009 году, согласно действовавшей по состоянию на 30 января 2009 года ст.13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», перед государственной регистрацией прав обязаны были произвести правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

При добросовестности такой экспертизы и соответствующей проверке, незаконность сделки была бы очевидной, представленные для регистрации документы, безусловно, были бы признаны подложными, регистрация права собственности произойти не могла, поскольку обе стороны договора при регистрации сделки отсутствовали – ООО «СОЗИДАТКОНТ» на дату заключения и регистрации сделки попросту не существовало, «внук» Ю.В.Кочерин, как следует из его объяснений в Следственном отделе г.Домодедово ГСУ СК РФ по МО, правоустанавливающие документы не подписывал и об этой сделке ничего не знает. Тогда кто подал документы на регистрацию? – Может быть тот, кто в последующем извлек выгоду? Круг заинтересованных и причастных лиц не очень-то и велик.

Однако, по настоящее время никто не привлечен к ответственности за хищение  земельного участка, принадлежавшего государству, за незаконную регистрацию права собственности на объект недвижимости, за неуплату налогов на землю и  с продажи земли, за подлоги в Генплане. Государству в городском округе Домодедово причинен колоссальный материальный ущерб, однако правоохранители, два года рассматривавшие обращения жителей о незаконном распоряжении землёй в д.Чулпаново, о незаконности создания и функционирования мнимого ДНП «Новое Чулпаново», о злоупотреблениях председателя ДНП В.А.Русецкого,  оказались озабоченными только защитой незаконных интересов частных лиц. Между тем, органы прокуратуры уже давно имели возможность возвратить через суд землю государству, но уклоняются от выполнения обязанностей по мотивам, которые требуют установления и соответствующего реагирования.

В редакцию СМИ «Антикризисный менеджер» постоянно поступает информация о подобных манипуляциях с землями общего пользования. Полагаем, что данная ситуация в целом имеет системный характер, за хищение государственной собственности, а также за укрывательство этих преступлений от учета, каждый должен понести ответственность в рамках закона.



Поделиться в Социальных сетях



Добавить комментарий

Советуем прочитать